Ser contracíclico en busca de oportunidades en tiempos de incertidumbre extrema, no es para todos los estómagos. Aunque este desafío no debe ser cruzar la Av. 9 de Julio corriendo y sin mirar, esperando no ser atropellado por el intenso tráfico. Sino más bien tomar medidas y planificar con datos del presente y del pasado, en pro de elaborar posibles escenarios.
El mercado inmobiliario en Argentina, en general, está compuesto por un 80% de unidades usadas y un 20% de unidades nuevas o en obra. La dinámica de venta y precios de estas dos porciones, se distinguen por estar atadas a muy distintas variables y tensiones.
En el caso de los m2 usados, los valores de las propiedades han sido en parte resistente a las devaluaciones, propietarios vendedores en un 99% no condicionados por créditos hipotecarios (que no existe en Argentina) y cómodos, ante la imposibilidad de ejecuciones hipotecarias que los amenace, no están dispuestos a asumir grandes bajas de precios, por el contrario sienten, en su gran mayoría, que los precios de sus propiedades son circunstanciales y que si esperan se recuperarán. Lo que conlleva que en algunos casos prefieran esperar un mejor precio que vender en este momento.
En el caso de los desarrollos inmobiliarios es totalmente diferente, las mecánicas de análisis, los proyectos en sus distintos momento de vida tienen, a su vez, situaciones diferentes a las cuales enfrentarse en este ciclo.
En tal sentido los proyectos que la pandemia y crisis económica encontró en fases de construcción se enfrentan a costos anteriores en dólares por m2 (hasta tres veces superior al actual), ya incurridos, y posibles descalces económicos por falta de cumplimiento de pago de cuotas.
Sin embargo, otra realidad muy diferente es para los proyectos que se inicien en estos momentos, estos proyectos tendrán un costo en dólares increíblemente bajo, a niveles históricos. A ello y en gran medida, por la recesión económica imperante, se le agrega muy buenas condiciones para negociar contratos con tenedores de tierras en canje y con los proveedores en su conjunto.
Está claro también, que en Argentina dos años, que como mínimo puede durar un proyecto inmobiliario, puede ser hasta largo plazo. Pero se hace muy difícil prever que el costo por m2 de obra pueda ser más bajo.
También podría pensarse y qué pasará, que la irrupción de los m2 nuevos en el mercado generaría una baja sobre el stock de m2 en general, no obstante y tal como dije al principio, los m2 nuevos representan solo el 20% del mercado, lo que podría resultar en una suerte de dilución del efecto a la baja, en contra de la otra fracción (80%) de m2 con una visión muy diferente por parte de sus propietarios.
Ahora bien, haciendo ya revisión del pasado, en el 2002 por cada 100 dólares que se invirtieron en la construcción se consolidaron en 200 dólares en el 2004 y 300 dólares para el 2006. Estos valores no aseguran que la historia se repita y que Argentina no desaparezca, pero si bien puede ser difícil explicar cuál es el piso venta del m2 terminado, como dije, es muy difícil pensar en que el m2 de costo de obra, pueda seguir bajando.
Entonces, si la vemos, tenemos que ser CREATIVOS, si queremos ser anticíclicos y como dijo alguna vez, Albert Einstein, «En momentos de crisis, sólo la imaginación es más importante que el conocimiento», ya que lo que se conoce se está poniendo a prueba.
La creatividad es esencial al momento de CONCEPTUALIZAR y ESTRUCTURAR los nuevos productos de REAL ESTATE, con innovaciones propias de la pandemia que vino a disruptir nuestra logística de vida y la forma en que nos relacionamos con los espacios que habitamos.
Nuevos Conceptos. Hay sin duda grandes ganadores y algunos perdedores entre los productos inmobiliarios tradicionales. A su vez y tal como sabemos nuestra industria genera proyectos plurianuales, y por lo tanto los productos que diseñemos tienen que aggiornarse al futuro. Se dice que en los próximos cinco años veremos más cambios que en los últimos cincuenta, razón más que suficiente para ser exponencialmente creativos.
Nuevas estructuraciones, cargadas de creatividad también serán muy necesarias, así como RE+CONSTRUIMOS una vez ésta Argentina con el fideicomiso al costo, seguro encontraremos hoy cómo, las fuertes devaluaciones de nuestra moneda, los indicadores macro y micro económicos, plantean grandes desafíos, pero los Argentinos somos naturalmente resilientes. Y sí, el ladrillo sigue demostrando que es la inversión más segura, lo de rentable lo discutamos, pero creo que la seguridad algo tiene que ver en momentos de tanta incertidumbre! AGUANTE EL M2!!!
gabrielbattioni.com 