El Flips, como también se conoce, es un modelo de negocio que resulta tan divertido y atrapante que hasta ha dado lugar a series de TV americanas donde compran, renuevan y venden casas como si se tratara de un simple juego.
En realidad, en criollo, comprar para reciclar, puede ser un excelente negocio si se sabe cómo hacerlo. En primer lugar, es muy importante conocer con suma precisión, los precios de venta de los inmuebles en el sector donde nos concentramos, ya que vender bien, depende de comprar MUY bien. Como dicen por acá, el negocio se hace al comprar!!
Otro capítulo aparte y no menor, es tener pericia en los costos de remodelación, nuestra utilidad final dependerá de las dos variables ya citadas. Las refacciones deben ser cuidadosamente planificadas ya que todo desembolso que no se perciba como mayor valor por el cliente final, será costo hundido. Claro también, que hay mucha inversión necesaria que no se verá: como plomería, electricidad, cubiertas de techos, fundaciones, etc. es allí donde debemos centrar nuestra atención en el presupuesto.
Vamos con un ejemplo, cómo hacer el negocio:
PRECIO DE VENTA YA REMODELADO…………………………….U$S 200.000
COSTO DE REMODELACIÓN/RECICLADO………………………U$S 40.000
PRECIO MÁXIMO DE COMPRA ……………………………………….U$S 100.000
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Y GASTOS…………………..U$S 60.000
Como habrán notado el margen bruto deseado es del 30%, es decir, calculamos el precio final de venta en el mercado, estimamos el costo de obras de reciclado o refecciones y deducimos el precio de compra teniendo en cuenta no superar nuestro valor final en un 70% del monto de venta
Siguiendo con el ejemplo, deducimos ahora impuestos, comisiones y gastos de transferencia:
GASTOS DE ESCRIBANÍA / IMPUESTOS Y OTROS (9%)………U$S 18.000
HONORARIOS / COMISIÓN INMOBILIARIA (6%)………………U$S 12.000
UTILIDAD NETA (15%)………………………………………………………U$S 30.000
Este es un ejemplo de buena práctica para esta disciplina dentro del Real Estate y como verán, los números suenan interesantes. Incluso hay quienes no compran la propiedad, y se asocian con el propietario bajo en esquema de ASOCIACIÓN EN PARTICIPACIÓN, e incluso quienes sí compran el inmueble, pero tanto el desembolso en este concepto como los costos de refacciones lo hacen con un socio capitalista, claro está, que entregando rentabilidad pero mejorando enormemente su TIR.
En síntesis puede ser un negocio muy atractivo. Como consejo: hay que ser REALISTA en el precio de venta y en los costos de refacción.
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