Los Proyectos Inmobiliarios en todas sus variantes tienden a vender sus atributos estéticos los que, por supuesto, cautivan los sentidos de los compradores, generalmente apelando a sus emociones.
Sin embargo, una creciente tendencia a rentar los espacios, desde un cuarto hasta la propiedad entera, en alquileres temporales por plataformas como Airbnb u otras, para mejorar los ingresos personales, comienza a introducir a los propietarios menos expertos en el mundo de las finanzas dentro del Real Estate.
Empezar a ver los inmuebles como Flujos de Fondos y ya no como un montón de ladrillos o una obra de arte que nos encanta, es un desafío, y elegir cómo rentabilizar el inmueble no es tarea sólo de una decoración de buen gusto.
Algunos Indicadores básicos, como CAP RATE, NOI y otros, pueden ayudarnos a determinar y elegir cuál es la estrategia más conveniente para hacer un buen negocio de nuestras propiedades.
Que es el CAP RATE? básicamente, en criollo, es la tasa de capitalización que genera la propiedad sobre su valor de tasación. Es decir, si una propiedad tiene un precio de $1,000,000 de pesos y calculas que la puedes alquilar en $7,000 pesos mensuales, es decir un ingreso de $84,000 pesos al año, su Cap Rate es de 8.4%. Esto calculado de manera simple y rápidamente.
Pero no es suficiente, ya que éste cálculo no contempla los gastos de operación del inmueble, por ello es importante analizar el NOI.
Y que es el NOI?, Net Operating Income ó Ingreso Operativo Neto, que es la suma de todos los ingresos que genera el inmueble menos todos los gastos de operación y mantenimiento del inmueble.
Notemos que dice todos los ingresos. En general, en los inmuebles de vivienda, solo se puede generar ingresos de la renta del espacio interior del mismo, en tanto, en otros tipos de inmuebles como los corporativos, la grilla de ingresos aumenta, pudiendo alquilarse las salas de reunión por hora, los estacionamientos, depósitos, etc.
Volviendo sobre el ejemplo, si el alquiler es de $7,000 pesos y no se tiene otra línea de ingreso y se tiene un gasto de mantenimiento mensual de $300 pesos. El NOI es $6,700 pesos, lo que nos arroja un ingreso de $80,400 pesos al año. Esto es unos $ 3.600 pesos menos al año. Entonces el CAP Rate es de: ($80,400/$1,000,000)100= 8.04%
Esta tasa final que obtendremos nos permitirá evaluar, comparar y elegir, cómo y cuáles propiedades debemos tener en nuestra cartera de activos. Además deberíamos tener una estrategia que incluya una tasa mínima para aceptar o no, como validación de la relación entre el valor del inmueble y su renta posible. Siempre tener en cuenta que estos indicadores son antes de impuestos, intereses, amortizaciones y depreciaciones.
Los gastos operativos que tienen que estar estipulados en la grilla de gastos son: Administración (management de la propiedad), mantenimiento, seguros, servicios eléctrico, agua corriente, etc , y pueden variar según en el contrato de arrendamiento estén a cargo de la parte locadora o locataria.
También es parte de la estrategia determinar el % de tiempo de ocupación y vacancia que el inmueble tendrá en el periodo que tengamos como plazo de inversión, es decir, ya sea en alquiler de largo plazo o temporal, tenemos que calcular como costo los momentos que la propiedad se encuentre desocupada.
Por último y solo para los que se adentren más en el tema, el valor residual de la propiedad es un factor determinante a la hora de un cálculo más sofisticado, es decir, cuánto puede haber crecido el valor del inmueble, después de haber sido rentado por un determinado tiempo. Ya que la diferencia de valor entre la compra del inmueble para renta, versus el valor de venta del mismo luego de haber cumplido su finalidad de generar renta, debe sumar o restar al monto total de resultado de la inversión.
Es mucho pensar así? tal vez… pero la invitación a ser anfitrión y la ilusión de vivir la libertad financiera que los ingresos pasivos de los inmuebles puedan generarte no debería ser solo un pasatiempo. Si quieres ser bueno en esto, hay que hacer algunos cálculos!!
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