El Gobierno de Italia no está aplicando ninguna medida de limitación a los precios del alquiler. Aunque los contratos de arrendamiento ya cuentan como veremos más adelante con algún tipo de regulación, que estipulan un límite al precio del alquiler, con ventajas fiscales tanto para los propietarios como para los inquilinos.
La preocupación se da en las ciudades debido al aumento del costo del alquiler producto del aumento de las tasas de los créditos hipotecarios, lo que dificulta o retrasa las decisiones de compra.
También en el ámbito de los lugares de interés turísticos debido a la explosión del uso de plataformas de alquiler temporal.
En contra partida y muy curioso en pueblos del interior profundo en el otro extremo afrontan la despoblación y ante este flagelo ofrecen subsidiar a quien quiere alquilar un inmueble y pueda demostrar que es un nómada digital.
El mercado residencial de alquiler en Italia ya cuenta con contratos de arrendamiento con algún tipo de regulación, que estipulan un límite al precio del alquiler, con ventajas fiscales tanto para los propietarios como para los inquilinos.
OPINION FACTOR MILEI
La aparición de Javier Milei en la escena internacional no ha sido ajena a la política italiana y su viaje a este país género como es de pensar inquietud respecto de su forma de ver al estado.
Por lo que particularmente entre colegas del sector se habla de lo que está siendo la experiencia en Argentina, luego de que quedaras sin efecto la ley de alquileres.
Sin embargo se sostiene que las leyes y reglamentaciones que regulan el las locaciones en Italia, están dispuestas para que quien quiera pueda optar a la hora de alquilar según el tipo de contrato que elija contratos con ajustes o sin actualizaciones, todo claramente regido por mayores o menos beneficios fiscales de parte del gobierno.
TIPOS DE CONTRATOS DE ALQUILER.
Los contratos de alquileres se rigen por leyes del Código Civil Italianoa a saber: Ley de Locazione (art 1571 del código civil) y Ley de Affito (art 1615 del Codigo Civil)
Otras fuentes normativas son:
Ley 392 de 27 de julio de 1978 (“legge sulléquo canone”o ley de alquilere justo.
Ley de 9 de diciembre de 1998 numero 431
La Orden ministerial de Infraestructuras y Transporte del 16 de Enero de 2017
Que regula mayormente los alquileres de corto plazo.
Ley 431/1998 y es un contrato utilizado para alquilar una propiedad para uso residencial por un período de tiempo limitado y para necesidades de vivienda temporal, no turística.
Es importante destacar que todos los contratos deben registrarse en la Agenzia delle Entrate, que ello no tiene solo un significado fiscal sino también de valides del documento.
El inquilino puede rescindirlo por causa grave justificada en cualquier momento con un preaviso de seis meses. El propietario para rescindir puede dando aviso con seis meses antes del vencimiento evitando la renovación automática.
En primer lugar existen los contratos temporales, conocidos como “Contratto di locazione ad uso transitorio” estos van de 1 mes a un máximo de 18 meses, se deben registrar si superan los 30 días de estancia. El modelo de contrato a usar es elaborado por el ministerio de transporte e infra estructura.
Respecto a los contratos que nosotros llamaríamos de largo plazo existen las siguientes alternativas:
Contrato de alquiler concertado (3+2) o “Canone Concordato“ es un contrato establecido con una duración de tres años y se renueva automáticamente por dos años más si hay acuerdo de las partes. El precio se mantiene sin ajustes por la duración del mismo. Estos tienen un límite de precio regulado conforme a los convenios regionales en función de criterios como superficie de la vivienda, distribución, calidad etc.
Contrato del libre mercado (4+4) conocidos como “Canone libero” es decir un contrato de alquiler que rige por un plazo de cuatro años y se puede renovar en automático con acuerdo de las partes. Para el caso que alguna de las partes quiera rescindir el contrato debe comunicarlo con seis meses de antelación antes de la finalización del plazo del contrato. En este tipo de contrato se ajustan por inflación.
La actualización en este tipo de contratos ajustables, no es directamente por tasa de inflación, sino por un índice conocido como FOI (índice de precios al consumidor para familias y trabajadores) Publicado por Instituto Nazionale di Statistica o por sus siglas (ISTAT) el cual a principio de este
También están los contratos para estudiantes “Contratto di locazione a favore degli studenti universitari” en estos casos los plazos son en función de los tiempos académicos, por lo que tienen una duración de entre 6 a 36 meses.
POR QUE SUBEN LOS ALQUILERES
Los precios de los alquileres en general han experimentado una elevada demanda y por consiguiente subida de precios en los últimos años. Podemos decir que en promedio un 10% interanual. En gran parte por la fuerte suba de los tipos de interés en las hipotecas.
Aunque a este efecto se suma una insuficiente oferta de unidades en relación a la demanda.
Afecto también el incremento de los alquileres temporales en plataformas de alquiler, sobre todo en los cascos antiguos de las ciudades más turísticas llegándose a incrementar a un ritmo de hasta un 30% anualmente las unidades ofrecidas en este formato en los últimos años. Ofreciendo claramente una mayor rentabilidad y una disponibilidad más flexible de la propiedad al no estar condicionada por contratos a largo plazo.
Esto a marcado un descenso de stock de unidades disponibles para alquiler tradicional de 45% promedio desde el 2019 a la fecha en el mercado Italiano. Llegando casos más extremos en ubicaciones como en Bolonia, que registró un 172% más que hace un año, seguida de Milán (147%), Bari y Florencia (ambos un 76%).
El 2022 y 2023 fueron años de fuertes incremento de los cánones locativos, en efecto la salida gradual de la pandemia volvió a reactivar las actividades sobre todo turísticas y los valores de locación volvieron a alcanzar valores históricos a niveles del 2008.
A los incrementos de los costos de los alquileres se le suma que en Italia como inquilino normalmente debes pagar: los servicios como si también la tasa de recolección de residuos, que se calcula por cantidad de habitantes en la vivienda y son muy significativas en relación a los alquileres, También las expensas ordinarias.
Para alquilar se necesita:
Tu correspondiente documentación, documentos de identidad y codice fiscale, que es como un cuit hablando de analogías con Argentina. y una garantía o fianza, que por lo general son varios meses de renta, entre tres y seis. Monto que se te debe reintegrar al finalizar el contrato si esta todo en orden.
No se descarta una intervención a nivel político para equilibrar esta problemática, donde el acceso a la vivienda es una necesidad esencial y de suma urgencia.
En el caso de Florencia ya está prohibido la incorporación de nuevas unidades a las plataformas de alquiler turístico. También Meloni estudia llevar el impuesto a los alquiler temporales del 21% al 26% lo que solo presumo impactara en una suba del precio de alquiler, ya que la máxima rentabilidad sigue siendo el objetivo de los propietarios.
En el caso de la problemática de los alquileres para estudiantes el gobierno actual ya anuncio inversiones para la construcción de residencias universitarias para palear las necesidades de alojaminto.
VALORES PROMEDIOS Y COMENTARIOS EN PRINCIPALES CIUDADES
ROMA
Para marzo del 2024 el valor del m2 de inmuebles residenciales se ubica en promedio en 3.330 euros, con un ligero incremento interanual del 0,6% demostrando así que la recuperación es más lenta que en otras ciudades como Torino, y que tras el revote pos pandemia estaría costando por el momento volver a los precios previos al 2015. En tanto el máximo valor por m2 se registra en el centro histórico en torno a los 7.800 euros por m2
En el rubro alquiler el alquiler ha tenido un incremento inter anual del orden del 11% teniendo un precio promedio por m2 de 16,37 euros. En este ítems si los inmuebles habitacionales en Roma ha marcado un fuerte incremento pensando que en torno al 2015 el m2 apenas llegaba en promedio a las 14 euros.
Validando los valores de alquiler más altos en centro histórico en torno a los 28,70 euros el m2
Por lo que un departamento promedio de un ambiente se puede conseguir por 1.100 euros y un dos ambientes por en torno a los 1.200 euros promedio en ubicaciones poco ostentosas de la ciudad en pagos mensuales en ambos casos.
MILAN
La ciudad del diseño, en promedio un m2 de vivienda a marzo del 2024 se estima en torno a los 5.400 euros, obteniendo un incremento interanual del 3,17% y alcanzando en sus zonas más cotizadas también en el centro en los 10.650 euros por m2. Lo admirable de este mercado es que no ha dejado de subir en forma constante el precio de las viviendas por m2 al menos en los últimos 8 años.
Respecto al precio por m2 de alquiler se cotiza en promedio en 23 euros con un incremento interanual del 7,2%. Alcanzando el máximo valor en sus zonas centrales llegando a los 33 euros por m2. Destacable también que solo interrumpió su proceso de subida de valor locativo, claro durante la pandemia, no obstante se recuperó muy rápido y hoy está muy por encima de los números de aquella época con una clara tendencia a seguir incrementándose en el futuro.
Diremos entonces que un alquiler promedio en zonas estándar de la ciudades para una unidad de dos ambientes rondaría los 1370 euros y para un dos ambientes los 1.500 euros mensuales respectivamente.
FLORENCIA
La perla de la Toscana, con sus precios por m2 en una apreciación casi sin pausa salvo entre los años 2020 y 2022 sin embargo con una marcada recuperación hoy cotiza el m2 de vivienda en 4225 euros alcanzando el máximo preio en su zona central en torno a los 5.520 euros por m2.
Si analizamos el mercado de alquiler el aumento interanual es muy considerable, sorprendente en relación a otros lugares ubicándose en el 19,3 %. Motivo que preocupa enormemente al gobierno local por la dificultad que afrontan quienes viven permanentemente en la zona central. Lo que ha motivado una prohibición de nuevas unidades para alquiler temporal y unos muy buenos beneficios fiscales para aquellos propietarios que teniendo permisos anteriores opten por poner sus unidades en alquiler tradicional. El precio de alquiler por m2 se ubica en 22,50 euros. Llegando en las zonas más codiciadas a los 26,90 euros por m2.
En relación a lo descripto diríamos que para poder rentar un departamento de un ambiente tendríamos que contar con 1370 euros mensuales, en tanto para un dos ambientes deberíamos pensar en los 1.750 euros mensuales en una zona de buna categoría.
TORINO
Si analizamos el valor de venta de un inmueble para marzo 2024 se anota un incremento de precio promedio interanual del 2,3% con un precio promedio para ciudad de 1.970 euros el m2. Teniendo en cuenta que el mayor valor por m2 está en el centro y es 3.620 euros.
El comportamiento del precio de venta es una clara recuperación en forma de V pos pandemia logrando incluso superar precios de los años anteriores a esta.
En tanto en renta en la misma ciudad el m2 se renta en promedio en 11,20 euros lo que presupone un aumento inter anual del 9,68%. Marcando una tendencia a la suba como en todas las principales ciudades italianas.
De tal manera que un departamento de dos ambientes rondaría los 550 euros y uno de tres ambientes se aproxima a los 750 euros en promedio, mensuales respectivamente.
MDI Gabriel Battioni
Business Expert Real Estate
gabrielbattioni.com 